あまり知られていない特殊な不動産投資 〜米軍賃貸物件〜

photo-1475855581690-80accde3ae2b

こんにちは。

みなさん米軍賃貸の不動産投資をご存知でしょうか?

投資用物件を多くお持ちのオーナーさんでも知らない方の方が多いかなと思います。

簡単に言うと、日本に来られている米軍の方へ部屋を貸して賃料を得るのですが、賃料を普通に日本人に貸すより高くできるので高利回りの不動産投資となります。

ただ日本人に貸す時と比べると特殊なルールがあります。

昔から知り合いの不動産業者さんと物件を仕込む計画を立てていたのですが、この度ようやく米軍賃貸の物件を取り扱えることになりました。

これを読んでるいただいている方も知らない方いらっしゃると思いますので、米軍賃貸の不動産投資がどれほど特殊でなぜ高利回りなのかについて少し説明します。

賃料

米軍契約においては、日本人の相場と比較して1.5倍前後の賃料で契約するケースが多いです。

今回売り出す物件も日本人に貸すと10〜12万円前後の賃料が妥当なのですが、実際は189,000円で貸し出しています。

 

ここでリスクになるのが、現在入居予定の人が退去した後に客付募集をした際、

①同じ賃料で貸せるのか?

②借り手がつかなくて長期間空いてしまうのではないか?

という点が出てきます。

 

①に関しては、まず入居者のランクによって賃料が決まります。

ランクが1番低い人間の住宅手当が 180,000円、その次の人間が 189,000円、それから209,000円、230,000円といった順で上がっていきます。

180,000円の人間は基地から徒歩圏内に住むことが推奨されており、場所によっては最低賃料が189,000円となっていますので、賃料が10万円や15万円になることはありません。

また、通常の賃貸の場合、築年数が古くなることによる賃料低下が利回り低下を起こしますが、米軍市場においては、入居者のランク = 賃料、という図式ですので貸し出し賃料が18万円を下回ることはありません。

最悪、日本が大不況に陥り、米軍住宅の支払を実質的に行なっている日本政府が、手当を見直す可能性はゼロではありませんが、例えばリーマンショックの時でも米軍の住宅手当は変わりませんでした。

見方を変えれば、日本の賃貸市場は経年劣化と経済情勢による賃料下落のリスクと常に隣り合わせですが、米軍賃貸市場の場合は、米軍と日本政府が後ろ盾に付いている事により、そういった外的影響を受けにくく、投資家にとってはむしろ好都合とも言えると思います。

 

②の借り手がつかなくなる期間が長くなるのでは?はどの物件に関しても考えられるリスクです。

因に今売り出そうとしている物件は、リフォーム後10日程で申し込みが入り入居されたので早い方だと思います。完全に保証はできませんが、今回の件を見ていると3ヶ月以上空いたままという可能性は低いのではないかと思います。

 

退去予告

一般賃貸では1ヶ月前が多いですが、米軍契約の場合は10日前となります。

 

保証人

一般賃貸では保証人もしくは保証会社が必須となりますが、米軍契約では保証人はつきません。

え?大丈夫?となってしまいますよね?

保証人、保証会社を採用している日本の一般賃貸の家賃滞納率は約3.5%と言われています。

それに対し保証人をつけない米軍契約では滞納率はほぼ0%です。

理由としては、家賃は住宅手当として給与とは別に入居者に振り込まれます。 もしそのお金を使い込んで滞納してしまう = 横領にあたるので、滞納 = 自分の仕事のポジションを危うくしてしまいます。

流石に自分のクビを危険にさらしてまで(強制送還)滞納する人はいませんので、米軍契約において家賃滞納が発生する可能性はほぼゼロです。

 

原状回復

米軍契約において、退去時のクリーニング費用はオーナー負担となります。

これは米軍契約においてオーナーの一番のデメリットだと思います。 参考までにクリーニングの相場は平米単価1,000円なので、こちらの物件ですと、約85,000円ほどの支出が退去時にかかります。 また部屋に負ったダメージの費用負担の概念が日本賃貸と若干違います。

例えば入居者が壁紙を傷つけた場合、日本の賃貸ですと全面張り替えの費用を入居者に請求することが多いですが、米軍契約の場合、実際に傷つけた部分の費用しか負担しません。

よって退去時の原状回復で日本の一般賃貸より支出が増える傾向にあります。

 

契約時の費用

米軍契約では、契約時に敷金1ヶ月、礼金1ヶ月が支払われます。

なので、オーナーの多くは礼金1ヶ月を退去時の修繕金として使う方が多いです。 今では礼金0物件もかなり多いですが、米軍契約では礼金1ヶ月が支払われるので、これはメリットだと思います。

 

貸し出す際の設備

米軍賃貸の場合は、貸し出す際にオーナー側から駐車場1台と家電4点、エアコン(リビングと主寝室で最低2台)、洗濯乾燥機、冷蔵庫、電子レンジの提供が必要になります。

 

まとめ

上記のことが普通の賃貸と異なります。

何となくどの点が米軍賃貸不動産投資のメリット・デメリットかご理解頂きましたでしょうか?

それと、私達が今取り扱っているのは横須賀の物件で、もしかしたら他の地域の基地はこの記事に書いた内容とは違ったルールかもしれません。

何か質問とうあればお気軽にご連絡下さいね!

それでは!

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です

CAPTCHA


ABOUTこの記事をかいた人

吉川 晃太郎

カナダのカルガリーとトロントに合計2年間滞在。英語が全くしゃべれない状態(TOEICが300点以下)で出発する。語学学校での勉強後、現地の小さな留学エージェントで働くようになる。 帰国後、1人でサッカーボールの寄付活動をフィリピンとカンボジアで行い、東南アジアの国に興味を持ち、フィリピン留学エージェントを始める。 その後、外国人向けの不動産売買や実家のお好み焼き屋で使用しているソースも販売開始。まだまだやりたい事があるので様々な事に挑戦中。